转：被坑 - 毁约赔偿47万背后的深度解读

最近， 有一个文章在朋友圈被刷屏。

在同情这位当初头脑发热，事后又损失惨重的女士的同时，不觉要思考一个问题，造成这种后果的背后原因是什么？在作者的新闻稿中， 有这样一个细节：

问题来了， 为什么这位 H 女士没有自己的买家经纪，而是直接找卖家的经纪 I经纪看房子？ 为什么在H 女士提出意向后 I 经纪为什么不愿意同时做H 女士的经纪而推荐给另一位西人经纪？ 

关于这间房屋的信息，笔者已经在相关网上找到。地产经纪是广告很多且名气很大的本地西人经纪，具备相当多的经验。作为同行，我们深知，地产局对于 Double End ,也就是同时代理买卖双方的这种情形有披露的要求，但是没有禁止。在经纪代理卖家销售房屋的时候，这时候代表的是卖家利益，也就是说，在法律范围内争取条件，拉高价格，挤干买家最后一滴血，这是责任，并不存在所谓的公平。 很多地产经纪为了避免利益冲突是不愿意接收这种 Double End ，而是推荐给同事，当然，后面的利益分配只有他们自己清楚。

这种做法，一方面相当程度上规避了法律和纪律风险，另一方面，又合理的利用了国人的某些心理。不谈操守问题，在语言上，这位西人经纪能和 H 女士之间无障碍的沟通吗？

而习惯中国国内思维的买家，经常存在的几个问题

1. 一个问题是对价格的把握不准，特别是独立屋，高端独立屋，本身的房屋和土地价值估算不同于公寓，很难按照一个特定模式计算出市场价格，必须依靠非常有技术含量的CMA 去计算。这种情况下，买家很难准确估算价格。这点和国内的情况完全不同。

   
   

2. 很多买家认为，直接找卖家经纪，可以省中间的交易成本，从而省钱。这里，要清楚，卖家经纪代表的是卖家利益，高出市场价格卖给你是他应该做到的职业操守。另外，经纪佣金在 Listing Agreement 已经明确，即便一个经纪 Double End ,两笔佣金仍然是由卖家支付。这一点国内的思维更是难以理解。

   
   

3. 可能是国内电视剧看多了，很多人以为西人，特别是白人，傻实在，没心眼，呵呵，这个不解释了。
   

基于这种思维，再加上自作聪明和头脑发热，也就容易犯错误了， 在一个纯的比较高端的地产经纪群，看到同行们的评价是这样的：

昨天晚上在饭店吃饭，旁桌的一位老大姐在这样介绍她的经验：买房找经纪一定不要签所谓的买家代理协议，因为签了你就不能换经纪了。如果下offer , 就签3天。

其实这位大姐可能不了解，作为经纪，如果她在下这个Offer 的时候真的之签1天，那么这位没有感觉被信任的经纪一定会在这个Offer 上全力以赴的推高价格，促成交易，从而避免之前的努力付之东流。

避免被坑的最佳方法是用人不疑，疑人不用！同时，避免占小便宜的心理。千万不要把别人当傻瓜，这点非常重要。找一个经验丰富的地产经纪，仔细的分析，认真的了解，慢慢的在学习中进步，实现您的置业目标！